知名房企河南建业正式违约！自救已“苦撑”两年之久

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炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！来源：中国经营报本报记者吴静卢志坤北京报道在前期引入国资、出售项目等一系列自救动作之后，建业地产（00832.HK）依旧没能渡过此轮危机。6月23日晚，建业地产发布公告称，二季度以来销售不及预期，集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。据了解，因2024年到期的一笔境外债利息未能在宽限期结束之前支付，公司已全面停止境外债务支付。建业地产方面表示，目前正在探讨全面解决方案，以维护所有利益相关者的权益。现阶段，会把全部精力用在保交付和保经营上。全面停止境外债务支付建业地产在6月23日晚的公告中称，自2021年下半年起，国内房地产行业的宏观环境发生巨大变化，集团一直在探索多种债务管理活动，包括延长债务期限、改善现金流管理，以增强流动资金状况。同时，建业地产也一直尽力履行其所有境外债务的还款义务。《中国经营报》记者了解到，自2021年7月1日至今，集团已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。但今年二季度以来，国内房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化，销售不及预期。建业地产方面表示，集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。“即使集团竭尽全力，资金仍可能持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需。”在此情况下，建业地产公告称，未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息。据了解，这笔境外债发行于2020年11月，规模为3亿美元，票面利率为7.75%，到期日为2024年5月24日。该笔境外债的付息频次为每半年一次（即每年5月24日、11月24日付息，节假日顺延）。在触发违约之前，债券有30天的宽限期。据了解，今年4月上旬，建业地产曾公告宣布拟对2023年到期的3笔美元优先票据交换要约及同意征求，涉及未偿还总金额近9亿美元。此外，建业地产还公告称，拟对4笔将于2024年和2025年到期的美元优先票据进行同时同意征求（其中就包括上述已经正式违约的3亿美元优先票据），涉及未偿还总金额约10.49亿美元。4月28日，建业地产曾对外宣布计划展期2年的2023年到期的3笔美元优先票据交换要约及同意征求已达成，统一到2025年4月到期。但另外4笔交换要约及同意征求的优先票据至今未有新进展。截至目前，建业地产的存续境外债务规模约为19.46亿美元（约合人民币139.71亿元）。在上述3亿美元优先票据正式违约的同时，建业地产宣布暂停向所有境外债权人进行支付，“以确保公平对待所有境外债权人”。据了解，这笔未付利息可能会导致建业地产债权人根据相关融资安排的相应条款要求加快偿还债务或采取行动。截至公告日期，建业地产尚未收到有关加快境外还款的通知。针对当前情况，建业地产在公告中表示，正在探讨全面解决方案，以维护所有利益相关者的权益。集团预计将聘请中介机构，并尽快出台境外债务的整体解决方案，公平公正地对待所有境外债权人。同时将持续与境外债权人沟通，提供整体解决方案，缓解目前的流动性问题。从违约后的工作重点来看，建业地产的安排与此前已暴雷房企类似。其表示，现阶段将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付，加快在建物业及已竣工物业的销售，并且稳定业务经营，以保障购房者、集团合作伙伴和所有利益相关者的权益。此外，建业地产方面还表示，在不影响交付和正常营运的前提下，集团正厉行节约，采取降本增效的措施，缩减非核心、非必要的营运和支出。截至公告日期，集团仍保持正常商业运营。“自救”之路曲折据了解，此前为避免违约事件发生，建业地产已“苦撑”两年之久。2021年9月时，建业地产因出现重大风险和危机写信向河南省政府“求救”，当时曾引发市场广泛关注。建业集团管理层当时在媒体沟通会上表示，受当年7月份郑州水灾及疫情影响，集团遭受严重损失，且已出现重大风险和危机，因此向省政府求助相关帮扶措施。实际上，在当时曝出危机之前，建业集团尤其是地产业务的增长颓势就已显现。据了解，建业集团长期深耕河南市场，从2016年开始，建业地产借助于河南市场棚改推动，销售额一改低迷态势，在当年实现200亿元，尤其是郑州、洛阳市场，为其贡献了大部分业绩。随后通过不断加杠杆，到2019年时，合同销售额突破千亿元关口。但至2020年时，棚改浪潮退却，再加上河南市场的逐渐饱和，建业地产当年合同销售总额1026.42亿元（包含重资产销售额和中原建业的轻资产销售额，后者于2021年拆分上市），同比仅增加1.5%。与此同时，建业地产已开启降价去库存策略，整体物业销售毛利率随之下滑。2021年受水灾、疫情及行业变化的影响，建业地产主动将全年重资产销售目标由800亿元下调至700亿元，相较于2020年的683.39亿元几乎持平。但当年其物业合同销售实际完成总额为人民币601.05亿元，同比减少12%。2022年年初，建业集团整体开启“大刀阔斧”式的组织架构调整，集团原五级构架精简到三级，总部约50%的人员被分流一线，同时对集团3家上市公司管理层进行更换。彼时，由于行业盈利空间不断降低，不少房企纷纷宣布进行组织架构调整，在内部管理上精简层级。与此同时，多数房企从2021年开始便缩减拿地投资，整个行业开启“缩表”进行时。在宣布组织架构调整之际，建业集团董事长胡葆森还表示，公司后续将尽量不开辟新赛道，不再追求规模增长，同时围绕促回款、保交付、清欠款和盘活不动产展开一系列积极的自救行动。当年4月份，建业地产宣布将旗下7个项目的10年运营权出租给万达，换得7亿元的现金流。据了解，作为河南省龙头房企，建业地产项目遍布整个河南省的各级地市。在其出现流动性困难后，河南省政府曾出面牵桥，协调相关国资对其进行纾困。2022年5月下旬，河南省国资企业旗下公司——河南老家文旅接手建业集团旗下“河南戏剧幻城”项目51%股权、建业“电影小镇”90%股权。彼时，在行业纾困之际，建业地产率先获得国资入股。2022年6月份，河南铁建收购建业地产全部已发行股本的29.01%，成为第二大股东，该笔交易所涉及的约5.94亿元交易款以股东借款的形式借回给建业地产，用于补充其现金流。同时，建业地产还向河南铁建发行约7.08亿港元的可换股债券。在今年年初的投资者会议上，建业地产CFO赵瑞昆表示，国资河南铁建的入股为建业地产度过至暗时刻助力颇多，包括助其按期偿付2022年8月8日到期的5亿美元债，助推项目建设，获得纾困基金、银行授信和上下游供应商的理解和支持等。据了解，建业地产在去年8月份偿还完当年的美元债后，便将工作重心迅速调整为加强去库存和保交付。但受疫情持续影响，2022年建业地产仅完成240亿元销售额，同比减少60%；当年营收240.8亿元，同比下降42.6%。建业地产将今年的销售目标定为320亿元，赵瑞昆在年初表示：“预计集团2023年总可售资源为517亿元，只要去化率达62%，全年销售目标即可达成。”但从今年销售市场的反应来看，这一目标能否实现仍存较大不确定性。据了解，今年年初疫情影响消散，在政策持续刺激下，楼市在2~3月份迎来“小阳春”，但从4月份开始复苏势头已显疲态，5~6月份销售市场进一步下滑。根据建业地产公布的数据，今年前5个月，集团物业合同销售总额为87.64亿元，同比减少20.8%。

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